Áp lực \’lướt sóng\’ khi bán đất 4 tỷ đóng thuế 400 triệu đồng
Giả sử lúc mua giá 3 tỷ, nếu có đủ chứng từ chi phí, người bán chỉ phải đóng 100 triệu thuế thu nhập cá nhân.
Vừa có dự thảo đề xuất sửa đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS), với hai phương án đáng chú ý: áp thuế 20% trên lợi nhuận, hoặc áp thuế suất từ 2% đến 10% trên giá bán tùy thời gian nắm giữ, thay vì chỉ một cách tính duy nhất là “2% trên giá bán, bất kể thời gian nắm giữ” như trước đây.
Đáng chú ý, theo dự thảo, BĐS được bán trong vòng hai năm sẽ chịu mức thuế lên tới 10% trên giá bán.
Ví dụ: Trước đây khi bán bất động sản với giá 4 tỷ, thì thuế TNCN phải đóng là 2% x 4 tỷ = 80 triệu, bất kể giá mua bao nhiêu và thời gian nắm giữ trong bao lâu.
Với cách tính mới, nếu nắm giữ BĐS dưới 2 năm thì thuế phải đóng là 10% x 4 tỷ = 400 triệu, từ 2-5 năm là 6% x 4 tỷ = 240 triệu, từ 5-10 năm là 4% x 4 tỷ = 160 triệu.
Trong trường hợp có đầy đủ chứng từ chứng minh bất động sản trước đây được mua với giá 3 tỷ, và các chi phí môi giới, công chứng, lãi vay, sửa chữa… là 500 triệu, thì khi bán bất động sản này tiền lãi là 500 triệu, thuế TNCN có thể được áp dụng cách tính 20% trên lợi nhuận chỉ còn là 100 triệu.
Theo tôi, đề xuất này hứa hẹn tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường, như sau:
Hướng tới thị trường bền vững và sự minh bạch trong mua bán
1. Hạn chế đầu cơ và lướt sóng
Đề xuất thuế 10% đối với BĐS bán trong vòng 2 năm là một đòn giáng mạnh vào các hoạt động đầu cơ ngắn hạn, đặc biệt là nạn phân lô bán nền và lướt sóng. Với mức thuế cao, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ trước khi “găm hàng” chờ tăng giá hoặc đẩy giá qua các đợt lướt sóng.
Ví dụ, một BĐS mua với giá 3 tỷ đồng, sau hai “tua” lướt sóng có thể tăng giá lên 3,6 tỷ đồng, tăng 20% chỉ trong vài tháng. Thuế 20% trên lợi nhuận, hoặc 10% trên giá bán (Vì lướt sóng thì thời gian sẽ giữ hai năm), sẽ làm giảm đáng kể lợi nhuận từ các giao dịch, buộc nhà đầu tư chuyển hướng sang các chiến lược dài hạn hơn.
2. Khuyến Khích Đầu tư BĐS có giá trị thực
Chính sách thuế mới khuyến khích sở hữu BĐS để sử dụng thực tế, như để ở, cho thuê hoặc kinh doanh, thay vì đầu cơ để không. Điều này giúp thị trường tập trung vào nhu cầu thực, tạo dòng tiền từ hoạt động khai thác BĐS và giảm thiểu tình trạng bỏ hoang tài sản. Những BĐS “găm hàng” chờ tăng giá sẽ trở nên kém hấp dẫn do chi phí thuế cao, không đủ bù đắp chi phí duy trì tài sản.
3. Minh bạch hóa giao dịch
Phương án tính thuế 20% trên lợi nhuận khuyến khích nhà đầu tư minh bạch hóa giá mua, giá bán và chi phí liên quan. Với phương án này, nếu không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, số thuế phải nộp sẽ giảm đáng kể so với phương án thuế suất cố định.
Ví dụ, một BĐS mua 3 tỷ đồng, bán 3,3 tỷ đồng trong 1 năm, sau khi trừ 100 triệu đồng chi phí liên quan, lợi nhuận chịu thuế là 200 triệu đồng, tương ứng thuế 40 triệu đồng (20%). Trong khi đó, với phương án thuế 10% trên giá bán, số thuế phải nộp lên tới 330 triệu đồng. Điều này thúc đẩy việc khai thuế đúng giá mua bán, tránh nạn khai 2 giá, lưu giữ hóa đơn, chứng từ để chứng minh chi phí đầu vào.
4. Miễn thuế cho giao dịch không có lời
Điểm sáng của phương án thuế 20% trên lợi nhuận là khả năng miễn thuế cho các giao dịch không có lời, miễn là nhà đầu tư cung cấp đủ chứng từ chứng minh. Điều này khắc phục hạn chế của quy định hiện hành, khi người bán dù không có lời, thậm chí lỗ vẫn phải nộp thuế 2% trên giá bán, qua đó hỗ trợ nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường biến động.
5. Chuyển hướng dòng tiền sang sản xuất, kinh doanh
Bằng cách làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ BĐS ngắn hạn, chính sách thuế mới có thể khuyến khích dòng tiền chảy vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững hơn.
